Brescia: cresce il mercato degli immobili per l’impresa

Nell’area di Brescia sud-ovest cresce la volontà di  acquisto di capannoni e negozi.

I primi interessano, in particolare, gli  imprenditori con importanti piani di sviluppo e che ricorrono al leasing.

Si indirizzano, in particolare, alla zona industriale tra l’uscita di Brescia Ovest e la tangenziale sud della città, poco prima di Castelmella.

Gli artigiani acquistano piccoli tagli intorno a 300-500 mq mentre le aziende altamente specializzate si orientano su capannoni di ampie dimensioni (1000 – 5000 mq) .

I prezzi vanno da 400 fino a 600 € al mq (valori che si toccano se vi sono determinati impianti ed uffici direzionali di rappresentanza). A vendere i capannoni sono principalmente piccole aziende che necessitano di liquidità da investire nell’attività imprenditoriale o in nuovi spazi oppure società  immobiliari.

Le soluzioni superiori a 1000 mq sono richieste soprattutto da chi opera nella logistica. Sull’affitto  si muovono preferibilmente  piccoli artigiani alla ricerca di immobili di  400-500 mq, con altezze intorno a sette metri, con uffici di rappresentanza, predisposizione per il carro ponte ed ampi accessi e spazi di manovra. Difficile trovare nuove costruzioni. I canoni di locazione oscillano intorno a 30-36 € al mq annuo.

BRESCIA città

Capannoni

Nuovo vicino alle arterie di comunicazione Nuovo lontano dalle arterie di comunicazione Usato vicino alle arterie di comunicazione Usato lontano dalle arterie di comunicazione
Prezzi 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Canoni di locazione 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

 

Laboratori

Prezzi 0,0%
Canoni di locazione 0,0%

 

 

Negozi

Vie di passaggio Vie non di passaggio
Prezzi 0,0% 0,0%
Canoni di locazione 0,0% 0,0%

Anche il segmento dei locali commerciali segnala un discreto dinamismo, in particolare, per le soluzioni posizionate sulle vie di passaggio. Al contrario si riscontra una certa sofferenza per le tipologie situate sulle vie non di passaggio nelle zone centrali; in questo caso, se il Piano Regolatore lo consente, si procede al cambio di destinazione d’uso in residenziale o in box.

Sulle vie più importanti del centro storico (piazza Vittoria, piazza Duomo, piazza della Loggia, corso Zanardelli, corso Palestro, corso Magenta) si registra una buona domanda da parte di brand importanti anche se  l’insediamento a Roncadelle, alle porte della città, del centro commerciale Elnos-Ikea sta creando alcune difficoltà ai locali commerciali in centro. Nell’ex area dei “Magazzini Generali è in costruzione  un nuovo centro commerciale, “Nuova Flaminia”.

Nel centro storico di Brescia prevalgono le  richieste di negozi specializzati e di ristorazione take away che però si scontrano con l’ordinanza emessa dal comune di Brescia che vieta l’insediamento di un’attività di somministrazione in un locale commerciale che non fosse già utilizzato con questa destinazione. Per cui, chi desidera avviare un’attività di questo tipo, ha due possibilità: trovare un locale vuoto già destinato alla somministrazione oppure effettuare un’operazione di acquisto di ramo d’azienda. Spesso occorre prevedere il pagamento di key money. Le zone centrali di maggior passaggio sono corso Zanardelli, corso Magenta, piazza Duomo i cui  canoni si aggirano intorno a 360 € al mq annuo (prezzi di 3000-4500 € al mq),  per scendere a  120-144 € al mq annuo a ridosso del centro storico (viale Piave, via Genova, viale Venezia e via S. Zeno).  I valori scendono nelle vie vicine:  corso Martiri della Libertà, corso Matteotti, corso Garibaldi registrano prezzi di  1700-2500 € al mq e canoni di locazione di 130-150 € al mq annuo. Interessanti anche i locali commerciali presenti in via Orzinuovi, via Dalmazia, via Vallecamonica dove i canoni di locazione si aggirano intorno a 120-150 € al mq annuo, i prezzi intorno a 1500-2000 € al mq. Si chiedono ampie metrature (da 300 a 1000 mq) per insediare ristoranti, negozi di informatica, concessionarie e supermercati. Sulle vie non di passaggio si registra una forte percentuale di vacancy. Per questo motivo i canoni di locazione sono scesi fino a 60 € al mq annuo, i prezzi di vendita a 800-1000 € al mq. Ad insediarsi sono soprattutto imprenditori che avviano attività che non necessitano di passaggio (piccole palestre, tipografie, piccoli artigiani). Gli acquisti di locali commerciali  sono più sporadici e realizzati da investitori che chiedono soprattutto le top location della città dove i rendimenti annui lordi si aggirano intorno a 5%-6% con punte fino dell’8%. Si registrano importanti richieste di brand nazionali del settore della media distribuzione e alla ricerca di spazi di 800-1000 mq con parcheggio annesso nelle zone periferiche e di 400-500 mq in centro città.

 

Uffici

Nuovo in centri direzionali Nuovo in palazzine residenziali Usato in centri direzionali Usato in palazzine residenziali
Prezzi 0,0% 0,0% -9,1% 0,0%
Canoni di locazione 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Il segmento degli uffici continua a dare segnali di sofferenza. Si chiedono per lo più immobili inseriti in centri direzionali i cui  canoni si aggirano intorno a 48-60 € al mq annuo per le metrature più ampie (oltre 100 mq) e 84-96 € al mq annuo per quelle più piccole (fino a 100 mq). Nel centro storico della città si muovono aziende e società alla ricerca di soluzioni di rappresentanza:  canoni di  100-140 € al mq annuo. Tra professionisti, aziende informatiche e di servizi trova sempre riscontro “Brescia Due” grazie  alla presenza della metropolitana e alla vicinanza del Tribunale.  Uno degli aspetti maggiormente valutati da chi cerca un ufficio è l’incidenza delle spese condominiali che influisce sulla commerciabilità e sulla  possibile richiesta di un determinato canone da parte della proprietà. La domanda di laboratori si indirizza su  tagli intorno a 150-300 mq richiesti per realizzare magazzini o laboratori (pasticceria e altro). Si cercano soluzioni a piano terra, luminosi, con accesso comodo, con facilità di parcheggio e con area di carico e scarico merce. I canoni di locazione si aggirano intorno a 60 -70 € al mq annuo per scendere a 24 € al mq annuo nelle zone più periferiche e nelle frazioni limitrofe.

 

BRESCIA provincia

Capannoni

Nuovo vicino alle arterie di comunicazione Nuovo lontano dalle arterie di comunicazione Usato vicino alle arterie di comunicazione Usato lontano dalle arterie di comunicazione
Prezzi -0,6% -1,0% -1,8% -2,0%
Canoni di locazione +2,6% +0,4% +1,2% -3,1%

Laboratori

Prezzi -2,1%
Canoni di locazione -0,1%

 

Negozi

Vie di passaggio Vie non di passaggio
Prezzi -1,1% -2,9%
Canoni di locazione +1,5% +1,1%

 

Uffici

Nuovo in centri direzionali Nuovo in palazzine residenziali Usato in centri direzionali Usato in palazzine residenziali
Prezzi -1,8% -4,3% -1,5% -5,1%
Canoni di locazione -1,0% -1,7% -0,7% -3,1%

 

Bassa Bresciana

CAPANONNI E LABORATORI

Il mercato dei capannoni nella Bassa Bresciana registra una buona richiesta soprattutto in affitto, ma sono in aumento le operazioni di compravendita realizzate da piccole aziende artigiane che cercano  500-1000 mq con l’obiettivo di realizzare ampliamenti degli spazi; a farlo, in particolare, sono quelle che lavorano come fornitori per il settore dell’automotive o di importanti realtà industriali. Molti acquirenti si stanno muovendo con la formula del rent to buy. Una buona richiesta arriva da chi opera nel settore della logistica e ricerca spazi intorno a 5 mila-10 mila mq di cui c’è bassa offerta. Si preferiscono le soluzioni situate nei pressi degli svincoli autostradali della A21. I prezzi al mq dei capannoni  sono di 250-350 € al mq mentre i canoni di locazione si aggirano intorno a 20-24 € al mq annuo per immobili inferiori a 1000 mq e di 18 € al mq annuo per quelli superiori a 1000 mq.

NEGOZI

Prevalgono le richieste di piccoli tagli (40-50 mq) mentre sul mercato abbondano quelli da 100-150 mq. Le soluzioni più ricercate sono posizionate sulla A21 e sulla strada statale 668 che porta verso le località del lago di Garda. Si cercano immobili in affitto per aprire  attività di somministrazione e ristorazione. Prezzi intorno a 1000 € al mq e canoni di locazione intorno a 30-40 € al mq annuo. Piacciono i locali commerciali inseriti all’interno del parco commerciale “Le Arcate” di Manerbio: alcune soluzioni sono state vendute a 1000 € al mq.

UFFICI

Ancora in difficoltà  il mercato degli uffici: l’offerta supera di gran lunga la  domanda. Molti uffici di ampia metratura (150-200 mq)  all’interno dei centri direzionali della zona sono stati liberati  e alcuni venduti all’asta (150 mq venduti  a 30-50 mila €).

 

Provincia Est

CAPANONNI E LABORATORI

Nella zona industriale di Castenedolo cresce la richiesta di acquisto di  capannoni, non più ampi di  500 mq, da parte di  piccoli imprenditori o artigiani. Alcuni ricorrono all’affitto con riscatto. I prezzi  si aggirano intorno a 400 € al mq mentre i canoni sono di 25-30 € al mq annuo. Manca però offerta di qualità perchè molti immobili sono allo stato “rustico”, lasciati così in seguito alla crisi immobiliare. Si registra una buona richiesta di soluzioni da destinare alla logistica dal momento che la zona gode della presenza dei caselli autostradali di Brescia Est e di Brescia Centro per immettersi sulla A4 e la A21 e degli ottimi collegamenti con la Bre.be.mi, attraverso la “Corda Molle”, in cui ci si immette da Castenedolo. Chi opera nella logistica ricerca spazi medi di 10 mila mq, quasi sempre in locazione. I canoni di aggirano intorno a 30 € al mq annuo a Rezzato e 20 € al mq annuo a Castenedolo.

NEGOZI

Sul segmento dei negozi c’è una buona domanda da parte di investitori alla ricerca di rendimenti  tra 8-9 % annuo lordo e con un investimento medio di  150 mila €. Nei comuni di Rezzato e Castenedolo le richieste si concentrano sulle strade ad alto scorrimento veicolare (via Mazzini, viale S. Eufemia), in prossimità di retail park o centri commerciali. Si segnalano richieste sia della ristorazione e sia di negozi monomarca. Nei centri storici di questi comuni restano soprattutto i negozi di vicinato.

UFFICI

Sul mercato degli uffici si segnalano ancora difficoltà legate ad una domanda molto più contenuta rispetto all’offerta. Negli ultimi tempi si segnalano richieste di professionisti o società. I primi tendono ad associarsi e cercano 80-100 mq in buono stato e con basse spese condominiali.

 

Provincia Ovest

CAPANNONI

Nella zona di Chiari e paesi limitrofi il mercato è particolarmente dinamico sui capannoni sia in acquisto sia in locazione. Aziende che operano nel settore della produzione della gomma, della produzione del settore  oleopneumatico e della verniciatura ad acqua cercano tipologie superiori a  1000 mq. Esistono numerose aziende satelliti che lavorano per conto terzi per  società più importanti e che sono alla ricerca di spazi su cui insediarsi. Le richieste si orientano su tipologie a partire da 1000 mq, possibilmente a norma, con area di carico e scarico merci ed altezze oltre i nove metri (non più 7,5 metri come era in passato dal momento che si guarda alla rivendibilità del prodotto). A comprare sono aziende che hanno una buona solidità economica e patrimoniale alle spalle.  Sulla locazione si registrano canoni di 30 € al mq annuo e prezzi medi di 600-650 € al mq per le soluzioni di recente costruzione e di 350-400 € al mq per quelle della fine degli anni ’80 ed inizi degli anni ’90 con tetto in eternit. Vanno gli immobili  posizionati sulla A4, la più importante direttrice. Si registra una mancanza di offerta , in particolare lungo la Bre.be.mi, dal momento che i comuni che insistono sull’area sono in attesa di approvazione del Piano di Governo del Territorio. La bassa offerta spinge gli operatori della logistica a insediarsi nella bassa Bresciana dove c’è maggiore disponibilità di immobili a prezzi più contenuti.

NEGOZI

Sul segmento dei negozi si assiste ad una vera e propria migrazione dai centri storici di Palazzolo sull’Oglio, Chiari e Orzinuovi  verso i  parchi commerciali sulle arterie di passaggio (via Brescia e via Milano a Chiari, viale Europa a Palazzolo e viale Adua a Orzinuovi) dove i canoni di locazione si aggirano intorno a 120-130 € al mq annuo. Su queste stesse arterie si insediano anche le attività di ristorazione e per cui l’offerta è diventata esigua. Nei centri storici e nelle vie periferiche si registrano canoni di 60-70 € al mq annuo con previsioni al ribasso. Molti locali commerciali vuoti, quando possibile, sono convertiti in abitazioni, in uffici oppure in piccoli laboratori dove svolgere attività artigianali manuali e di precisione. Da segnalare la richiesta di spazi per aprire supermercati  con bacini di utenza intorno a 10-15 mila abitanti, possibilmente lungo le arterie di scorrimento e all’inizio di strade di ingresso nei paesi principali. L’arrivo di “Aldi” ha creato preoccupazioni tra le realtà discount di Palazzolo e  Coccaglio.

UFFICI

Soffrono ancora gli uffici, soprattutto quelli inseriti in contesti residenziali che, laddove sussistano i requisiti del cambio di destinazione d’uso, sono convertiti in appartamenti. In questo momento c’è una buona domanda di immobili di ampie dimensioni, intorno a 300-500 mq con ampi parcheggi, richiesti per aprire cliniche dentistiche, insediare studi di consulenza e scuole di formazione. I canoni di locazione sono di 80 € al mq annuo per gli immobili posizionati all’interno dei centri direzionali e di 40 € al mq annuo per quelli in strutture residenziali. C’è abbondante offerta di queste tipologie immobiliari arrivate  sul mercato in seguito ad operazioni di leasing non andate a buon fine. Spesso questi immobili subiscono attività di re-pricing non rispondendo alle caratteristiche qualitative richieste. Prezzi medi di 1000 € al mq.

 

Franciacorta

Il mercato degli immobili per l’impresa nella zona della Franciacorta registra un ridimensionamento della domanda, in particolare sul segmento dei capannoni e degli uffici.

CAPANNONI

Sul mercato immobiliare della Franciacorta, in questa prima parte dell’anno, si registra un buon movimento sul segmento dei capannoni sia in affitto (per le metrature inferiori a 2000 mq) sia in acquisto (per le metrature superiori a 2000 mq). Chi acquista ricorre al leasing oppure al rent to buy. Le aziende che operano nel settore della produzione del ferro e  che lavorano per il tessile ambiscono agli spazi di Rovato, Erbusco e Cazzago San Martino posizionati lungo i caselli della A4. I prezzi a Rovato sono di 700 € al mq, i canoni di locazione si aggirano intorno a 40 € al mq annuo.  Ad Erbusco si scende a 500 € al mq e a 30 € al mq annuo. Negli ultimi tempi cresce l’appeal per Travagliato grazie all’uscita sulla Bre.be.mi: prezzi di 500-600 € al mq e canoni di locazione di 25-35 € al mq annuo.  Non ci sono nuove costruzioni ma solo realizzazioni su commissione.

NEGOZI

Il mercato dei locali commerciali registra una buona domanda lungo la strada padana superiore che attraversa  Rovato, Castegnato, Cazzago San Martino ed Ospitaletto. Il taglio medio di si aggira intorno a 100-150 mq. I canoni di locazione si aggirano intorno a 96-144 € al mq annuo. Molte le richieste per locali dove aprire sale slot/VLT e videopoker in questo caso le metrature richieste sono superiori ai 300mq. Poche le richieste per la ristorazione e la somministrazione per le quali anzi si registrano molte attività in vendita.

 

Provincia sud

CAPANNONI E LABORATORI

Poncarale, Flero, Bagnolo Mella, Azzano Mella registrano  un buon andamento, in particolare sui capannoni in vendita interessanti per le realtà artigianali della zona  che, approfittando dei prezzi contenuti e della disponibilità delle banche ad erogare finanziamenti, stanno acquistando tagli  200-400 mq. Si prediligono le soluzioni posizionate lungo le principali arterie (Bre.be.mi e Corda Molle in particolare), dotate di un’area di carico e scarico merci, ingresso per bilici, impiantistica a norma di legge. Importante la presenza del carroponte. Negli ultimi due anni cresce l’ interesse per gli immobili produttivi di Alzano Mella in seguito al completamento della Bre.be.mi. Lo logistica è sempre più orientata su tagli superiori a 5000 mq di cui però c’è bassa offerta in zona. Ci sono  capannoni costruiti più di 30 anni fa e su cui, nel frattempo, sono stati fatti lavori di smaltimento dell’amianto, sostituito da pannelli fotovoltaici. I prezzi dell’usato sono di 400-450 € al mq mentre i canoni di locazione si aggirano intorno a 20-25 € al mq annuo con punte di 30 € al mq annuo a San Zeno.

 

Montichiari e Fascia d’Oro   

Buono lo stato di salute degli immobili per l’impresa nei primi mesi del 2018 a Montichiari e Castiglione delle Stiviere, polo importante per le industrie e la logistica della Lombardia.

CAPANNONI E LABORATORI

A Castiglione delle Stiviere sono presenti importanti realtà dell’industria  italiana (Golden Lady,  Pata, Amica Chips, Bersani trasporti) che determinano un’importante richiesta di capannoni da parte di aziende satelliti che cercano strutture per deposito o logistica). A Montichiari l’uscita autostradale di Brescia Est, la tangenziale per Brescia, l’aeroporto e la Bre.be.mi stanno aumentando appeal della zona. Montichiari rappresenta l’ingresso alla Bre.be.mi attraverso la Corda Molle. Artigiani della carpenteria ed aziende della logistica alla ricerca di oltre 5000 mq animano il mercato. A Montichiari e Castiglione delle Stiviere soluzioni di 10 anni di vita costano 350-400 € al mq e si affittano a 36 € al mq annuo. La zona più ambita è quella occidentale  di Castiglione delle Stiviere non lontano dall’uscita autostradale di Desenzano del Garda. Negli ultimi tempi sono aumentate le richieste  per le soluzioni posizionate a Calcinato in seguito alla saturazione della zone di Montichiari e Castiglione delle Stiviere. Qui i prezzi ed i canoni di locazione sono più contenuti e si aggirano rispettivamente intorno  a 250 € al mq  e  24 € al mq annuo. Negli ultimi tempi si sono acquistati anche terreni per la costruzione di capannoni e di spazi retail.

NEGOZI

Sul mercato dei locali commerciali si registra una ripresa della domanda di affitto e, in alcuni casi, anche di acquisto grazie agli investitori a caccia di rendimenti annui lordi intorno all’8%.  Gli imprenditori commerciali aprono attività di ristorazione e sale scommesse per le quali esiste una contingentazione delle aperture. Si avviano anche sportelli bancari, negozi di telefonia, di vendita di cialde del caffè e di ottica. I ristoranti sono aperti da imprenditori locali già presenti nel Bresciano con altri punti vendita.  Ambite le posizioni sulle arterie di passaggio veicolare che da Montichiari portano a Brescia, Mantova e verso il lago di Garda. Tra queste via Mantova, via Brescia e viale Europa dove i canoni di locazione sono di circa 130 € al mq annuo. Piace sempre la ex Statale Goitese a Castiglione delle Stiviere. Numerose attività commerciali hanno liberato spazi in  centro città per trasferirsi lungo queste arterie veicolari. I canoni di locazione sull’ex Statale Goitese oscillano da 120 a 240 € al mq annuo. I prezzi dei negozi sia a Montichiari sia a Castiglione delle Stiviere si aggirano intorno a 1500-1600 € al mq.  In queste aree ci sono spazi commerciali di metratura intorno a 200 mq, quasi sempre dotati di parcheggio, elemento importante nella scelta della location. Sulle vie non di passaggio ci sono numerosi immobili vuoti e i canoni di locazione sono mediamente di  50 € al mq annuo.

UFFICI

Sul mercato degli uffici giovani professionisti optano per i centri direzionali di Montichiari, costruiti tra gli anni ’90 ed il 2000 e  posizionati su via Mantova, viale Europa, via Brescia.  I canoni sono arrivati a 50-60 € al mq annuo, i prezzi sono scesi sotto i 1000 € al mq. I tagli più gettonati sono compresi tra 80 e 100 mq.

 

Nota: Le variazione percentuali dei prezzi e dei canoni sono riferite al I semestre 2018 rispetto al II semestre 2017.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *